بررسی ابطال سند مالکیت توسط دادگاه

آیا می دانستید سند های مالکیت می توانند توسط دادگاه باطل بشوند؟ در این خصوص اطلاعات لازم را دارید و می دانید در چه شرایطی سند مالکیت توسط دادگاه باطل می شود؟ در این مقاله به بررسی تمام نکات ابطال سند مالکیت توسط دادگاه می پردازیم . با ما همراه باشید .

ابطال سند مالکیت توسط دادگاه چگونه انجام می شود؟

لازم است بدانید سند های مالکیت ، توسط دادگاه  می توانند باطل شوند . اما ممکن است با چگونگی و قوانین این موضوع آشنا نباشید و برایتان سوال پیش بیاید که در چه صورت و طبق چه قوانینی دادگاه مجاز می باشد که سند مالکیت شما را باطل کند . و یا اینکه شما طبق چه قوانین و شرایطی می توانید درخواست ابطال سند مالکیت از دادگاه درخواست کنید . باید بگوییم ابطال سند مالکیت توسط دادگاه بر اساس مقررات ثبتی که در زمان حال اجرا می شوند منحصر به دو مورد خاص است . در این موارد است که دادگاه مجاز به رسیدگی به دعوای ابطال سند مالکیت صادره از ناحیه اداره ثبت اسناد و املاک خواهد بود . اما حتما می پرسید این دو مورد چیست و چگونه است ؟ باید بگوییم دو موردی که درباره آن صحبت کردیم عبارتند از :

الف) ثبت ملک بدون رعایت مقررات قانون و صدور سند مالکیت برای آن

ب) تعارض در صدور اسناد مالکیت و احراز آن در هیئت نظارت

هرکدام از موارد بالا را در ادامه به طور کامل بررسی می کنیم . با ما همراه باشید .

بیش تر بخوانید:

• سند اجاره ای از صفر تا صد

• نکات مهم قبل از خرید مسکن

• سند اجاره ای چیست؟

• پیش از انتقال سند ملک تجاری چه اقداماتی انجام دهیم؟

الف) ثبت ملک بدون رعایت مقررات قانون و صدور سند مالکیت برای آن

برای شروع درباره این دلیل و شرایط ابطال سند مالکیت بد نیست در ابتدا بگوییم دادگاه چه شخص یا اشخاصی را مالک می داند . یعنی طبق ماده های قانونی مالک چه کسی است ؟ مطابق با ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک ، مالک به چند صورت برای قانون معنا دارد. یعنی همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد را مالک خواهد شناخت و تمامی مزایا و امتیازات فرد مالک به آن شخص خواهد رسید . پس طبق قانون ثبت اسناد و املاک کسی که دارای شرایط فوق باشد در گروه مالکین قرار می گیرد و هر کسی که شرایط بالا را نداشته باشد مالک محسوب نمی شود
. بنابراین ، اگر هر کدام از مراحل اجرای مقدماتی برای انتقال و ثبت ملک درست و صحیح انجام نشده باشد و نتیجه این عملیات و فرآیند اشتباه در دفتر املاک ثبت شود و منجر به صدور سند مالکیت شود داستان شروع می شود . در این مرحله است که ذی نفع می تواند با تقدیم دادخواست حقوقی به دادگاه صلاحیت دار ( دادگاه محل وقوع مال غیر منقول ثبت شده ) ابطال سند مالکیت را تقاضا کند . در مرحله پس از آن دادگاه است که وارد می شود . دادگاه به طور کامل ادعا فرد را بررسی و رسیدگی می کند و پس از احراز دقیق و اثبات عدم رعایت دقیق و کامل عملیات و مراحل مقدماتی ثبت و اثبات صحت دعوای خواهان ، حکم خود را صادر می کند. این حکم دقیقا همان حکم ابطال عملیات ثبتی و  ابطال سند مالکیت خواهد بود که به واسطه این حکم است که سند مالکیت باطل خواهد شد .

نکته بسیار مهم:

به موجب نظریه مشورتی شماره 1380/11/11-7/10486 اداره حقوقی قوه قضاییه دعوای مربوط به ابطال سند ثبتی اگر بر این اساس باشد که ثبت ملک موافق با مقررات قانون انجام نشده است ، استماع آنها مخالف ماده 22 قانون ثبت نیست . و چنانچه دادگاه با رسیدگی های خود حقانیت شاکی را احراز کند ، می تواند آن را ابطال کند .

نحوه رسیدگی به درخواست ابطال سند رسمی و مالکیت

تا اینجا متوجه شدید در چه شرایطی و به چه نحوی دادخواست ابطال سند مالکیت از دادگاه صادر می شود . اما در این قسمت به بررسی نحوه رسیدگی به این دادخواست و نکات مربوط به آن می پردازیم . شما لازم است به صورت مرحله به مرحله با نحوه رسیدگی دادگاه و اقدامات لازمه در این دعوا و چگونگی صدور حکم مقتضی آشنا باشید. مرحله بعد از صادر دادخواست حقوقی از سمت دادگاه، خوانده این دعوای حقوقی دارنده سند مالکیت خواهد بود که به عنوان خوانده دعوا موظف به حضور در مراحل دادگاه خواهد بود. در این خصوص چند نکته مهم و حائز اهمیت وجود دارد که در ادامه به بررسی آن ها می پردازیم و شما در ادامه مسیر باید این نکات را بدانید و از آن ها آگاه باشید .

نکته شماره یک: این دعوای مطرح شده از جمله دعاوی مالی محسوب می شود.

در ابتدا لازم است بدانید دادخواست ابطال سند مالکیت توسط دادگاه از جمله دعاوی مالی محسوب می شود . پس لازم است بهای خواسته ، تقویم و تمبر قانونی ( هزینه  دادرسی ) ابطال شود . زیرا موضوع اختلاف در مالکیت مطرح شده و دعوای مربوط به مالکیت نیز از دعاوی مالی می باشد.

نکته شماره دو: خانوده این دعوا تنها کسی است که دارنده سند مالکیت مورد تقاضا باطل شدن خواهد بود.

در این مورد خواهان دعوا که مشخص است چه کسی است. اما برخی از افراد در خصوص خوانده دعوا دچار ابهام می شوند. ممکن است سوال شود چه کسانی درگیر این موضوع می شوند. آیا اداره ثبت اسناد و املاک به عنوان صادر کنند سند نیز جزو خوانده های دادخواست ابطال سند مالکیت توسط دادگاه می شود؟ در جواب باید گفت خیر. اداره ثبت اسناد و املاک به عنوان صادر کننده سند ، به دلیل ذی نفع نبودن، نباید طرف دعوا قرار گیرد. اما در صورتی که خواهان، اداره ثبت اسناد و املاک نیز به عنوان خوانده دعوا معرفی کند باید به ماده قانونی مراجعه کرد. به استناد ماده 89 ناظر به بند 4 ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی باید برای اداره ثبت اسناد و املاک قرار عدم استماع دعوا ( رد دعوا ) صادر گردد. البته چنانچه اشخاص دیگری هم در تنظیم اسناد مالکیت دخالت داشته باشند باید به عنوان خوانده ، طرف دعوا قرار گیرند. لازم است این نکته هم در این قسمت بدانید. طبقه نظریه مشورتی شماره 147 8/7- 3 /9/ 1380 اداره حقوقی نتایج زیر حاصل شده است :

” نظر به اینکه نتیجه عملیات ثبتی و ابطال اسناد رسمی صادره بر اساس این عملیات ، در صورتی که منتهی به صدور حکم  به نفع خواهان ها شود، به ضرر شخص یا اشخاصی است که در اثر عملیات ثبتی، اسناد مالکیت به نام آنان صادر شده است، این دعوا باید علیه دارندگان این اسناد اقامه شود. به عبارت دیگر، چون ذی نفع عملیات ثبتی و اسناد رسمی صادره دارندگان اسناد مالکیت می باشند، طرح دعوا به طرفیت سازمان ثبت اسناد واملاک صحیح نیست و باید دعوا علیه اشخاصی اقامه شود که طبق ماذه ماده 22 قانون ثبت رسما مالک شناخته می شوند” .

نکته شماره سه: مطالبه و مطالبه دقیق پرونده ثبتی جزو واجبات این دادخواست است.

پرونده مربوطه که به دادخواست ابطال سند مالکیت توسط دادگاه مربوط است باید به طور دقیق مطالعه شود. این پرونده به دلیل اهمیت جزییات نیاز به مطالعه دقیق و موشکافانه دارد. به این دقت نیاز است تا معلوم شود عملیات مقدماتی ثبت به طور صحیح انجام شده یا خیر؟ مثلا آیا آگهی های نوبتی و تحدیدی در موعد معین منتشر گردیده ؟ و مدت اعتراض به آنها منقضی شده و در صورت اعتراض تکلیف آن در دادگاه مشخص گردیده است ؟

نکته شماره چهار: پلاک ملک مورد بررسی نیاز است استعلام شود .

ملک مورد بررسی توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل استعلام می شود. این استعلام از طریق پلاک به دلیل اطلاع از آخرین وضعیت و بررسی سابقه ثبتی ملک مورد نظر انجام می شود که از اهمیت بالایی برخوردار است و باید حتما انجام شود.

نکته شماره پنج : در صورت نیاز لازم است کارشناسی خبره به بررسی موضوع بپردازد.

در آخرین مرحله ممکن است در صورت وجود شک و شبهه هایی ، لازم شود موضوع و پرونده توسط یک کارشناس خبره و با سابقه مورد بررسی و کارشناسی قرار بگیرد. یعنی برای اظهار نظر درخصوص صحت و سقم رعایت عملیات مقدماتی ثبت یا وقوع اشتباه در انجام دقیق هر یک از آنها یا عدم آن ، به نظر یک کارشناس نیاز است.

 

ب) تعارض در صدور اسناد مالکیت و احراز آن در هیئت نظارت

اگر فراموش نکرده باشید در ابتدا مقاله گفتیم ابطال سند مالکیت به دو صورت ممکن است انجام شود. در قسمت قبل به بررسی مورد اول یعنی ثبت ملک بدون رعایت مقررات قانون و صدور سند مالکیت برای آن پرداختیم و تمام نکات آن را به شما گفتیم. در این قسمت به بررسی مورد دوم که موجب به ابطال سند مالکیت توسط دادگاه می شود یعنی تعارض در صدور اسناد مالکیت و احراز آن در هیئت نظارت می پردازیم .

سند معارض چیست؟

مورد دوم که موجب ابطال سند مالکیت توسط دادگاه می شود سند معارض است. اما این سند معارض به چه معناست و تحت چه شرایطی یک سند به سند معارض تبدیل می شود؟ در این قسمت به بررسی این موضوع می پردازیم. سند معارض به سندی گفته می شود که در زمان صدور سند برای قسمتی یا تمام ملک دو بار سند مالکیت صادر شود. به سند مالکیت موخر الصدور که برای تمام یا قسمتی از ملک صادر شده است سند معارض گفته می شود. در صورتی که برای ملکی سند معارض صادر شود می توان ادعا کرد که سند مالکیت مقدم الصدور تا زمانی که از سمت دادگاه حکم قطعی صادر مبنی بر باطل شدن سند صادر نشود معتبر است. و سند مالکیت موخرالصدور نیز تا زمانی که حکم قطعی نهایی دادگاه به صحت آن صادر نشده ، نسبت به میزان و مورد تعارض سند معارض تلقی می شود.

احراز وجود تعارض چیست و چه ضرورتی دارد؟

یک نکته مهمی وجود دارد و باید به آن توجه کنید را قبلا بک اشاره کوچک به آن کردیم. یعنی طبق بند 5 ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک ” رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت ، کلاً یا بعضا خواه نسبت به اصل ملک ، خواه نسبت به حدود  و حقوق ارتفاقی آن ، با هیات نظارت است. یعنی اینکه ابطال سند مالکیت صرفا از طریق دادگاه انجام می شود. این موضوع که ذکر کردیم به معنای ابطال سند معارض نیست . بلکه احراز وجود تعارض در صدور اسناد مالکیت بوده و ابطال اسناد معارض در صلاحیت دادگاه است نه هیات یا اداره ثبت اسناد  و املاک.

نحوه ابلاغ به دارنده سند مالکیت معارض جهت طرح دعوای ابطال سند معارض

در خصوص سند مالکیت تعارض اطلاعات لازم را به دست آوردید و متوجه شدید ابطال این سند تنها بر عهده دادگاه است و اداره ثبت اسناد و املاک تنها می تواند اعلام کند سند مربوطه جزو اسناد معارض است. اما حالا چگونه به دارنده سند مالکیت معارض ابلاغ می شود ؟ به موجب قسمت اخیر بند 2 ماده 3 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد ، مالکیت معارض مصوب 5/ 10 /1333 اصلاحی 18/ 10 /1351 پس از احراز وقوع تعارض در صدور اسناد از ناحیه هیات نظارت یا شورای عالی ثبت اداره ثبت محل ، مراتب را کتبا به دارنده سند مالکیت معارض ابلاغ می نماید . تا اقدام به طرح دعوای ابطال سند معارض یا احراز صحت سند کند .

مرحله بعدی طرح دعوای ابطال سند مالکیت معارض توسط دارنده این سند

پس از ابلاغ به دارنده سند مالکیت معارض دارنده اسن سند موظف اسن نسبت به طرح دعوای ابطال سند اقدام کند. اما این مرحله به چه شکل انجام می گیرد و چه نکاتی دارد ؟ در این قسمت به بررسی آن می پردازیم . دارنده چنین سندی حق دارد ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و گواهی طرح دعوا را از مرجع قضایی مربوطه اخذ و به اداره ثبت محل تسلیم نماید و رسید اخذ کند . پس از این اقدام نوبت به دادگاه است. دادگاه پس از رسیدگی سند معارض طبق لایحه قانونی مذکور  ، حکم به ابطال سندی که مطابق مقررات قانون ثبت نیست ، اعم از اینکه سند ، مقدم الصدور باشد یا موخر الصدور صادر خواهد کرد. خب گفتیم دارنده سند معارض پس از ابلاغ تا دو ماه مهلت دارد مراجعه کرده و گواهی طرح دعوا را اخذ نماید. اما اگر این کار را نکند چه اتفاقی می افتد؟ ممکن است دارنده سند مالکیت معارض گواهی طرح دعوا را اخذ نکرده و به اداره ثبت تسلیم نکند. اما دارنده سند مالکیت مقدم، گواهی عدم طرح دعوا را از مرجع صالحه در مدت مزبور تقدیم دارد. در این صورت، اداره ثبت بطلان سند معارض را نسبت به تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملک ، قید خواهد نمود. و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد کرد.

نکته مهم:

بنابراین به موجب ماده 5 لایحه قانونی مذکور : دارنده سند مالکیت معارض مادام که تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده حق هیچ گونه معامله نسبت به آن ندارد. ولی می تواند حقوق متصوره خود را به دیگری انتقال دهد.

چند نکته مهم در خصوص عناصر اسناد مالکیت متعارض

معنی اصطلاحی تعارض اسناد مالکیت که مورد نظر ما بوده و قصد بررسی آن را داریم دارای عناصری است که نیاز به شناخت دارند. بر این اساس قصد داریم در ادامه به بررسی این عناصر تعارض اسناد مالکیت بپردازیم . این عناصر عبارتند از :

1 – وجود دو ملک

یعنی باید دو ملک وجود داشته باشد تا تعارض ایجاد شود.

2. وجود دو مالک

یعنی یک ملک دارای دو مدعی برای مالکیت باشد.

3.تناقض بین مفهوم و معنی دو سند مالکیت

یعنی از هر سند برداشت متفاوتی نسبت به یک ملک ایجاد شود.

4. تعارض در تاریخ صدور سند

یعنی دو سند با دو تاریخ متفاوت باشد. در این صورت سند اول ارجح خواهد بود

کارگشایی صداقت با داشتن چندین سال سابقه درخشان، بستری فراهم کرده است که با اجاره سند های قانونی و معتبر در بسیاری از مشکلات شما همراه شما باشد. شما با اجاره سند های قانونی می توانید از تمامی مزایای سند های ملکی معتبر بهره مند شوید و مشکلات مالی و حقوقی خود را با پرداخت درصد بسیار کمی از ارزش سند، برطرف کنید.
جهت دریافت مشاوره و راهنمایی در خصوص نحوه اجاره سند و شرایط آن تنها کافی است که با شماره های ۰۹۱۹۸۸۱۹۳۱۳ و ۰۲۱۶۶۰۵۳۵۴ تماس حاصل فرمایید.