بازار مسکن نیز مانند هر بازار دیگر اصطلاحات مخصوص به خود را دارد که با دانستن آن ها و آگاهی از آن ها می توانید معاملات ملکی خوب و بدون دردسری را تجربه کنید. یکی از این اصطلاحات قدرالسهم ملک می باشد که باید با آن آشنا باشید. در این مقاله به بررسی هر آنچه از قدرالسهم لازم است بدانید، می پردازیم. با ما همراه باشید.
قدرالسهم چیست؟
همانطور که گفتیم در بازار مسکن اصطلاحات مختلفی وجود دارد که باید با مفهوم آن آشنا باشید. برای درک بهتر پیش از هر چیزی لازم است با تعریف آن ها آشنا شوید. برای تعریف قدرالسهم می توان گفت مفهوم آن به این صورت است: سهم هر واحد آپارتمان از زمینی که روی آن بنا شده است. به عبارتی سهم هر عرصه از عیان می باشد.
در این قسمت باید با مفهوم عرصه و عیان آشنا باشید.
بیش تر بخوانید:
- عرصه و اعیان چیست؟ بررسی تفاوت آن ها
- مقایسه ساختمان ها با اسکلت فلزی و بتنی
- نکات مهم پیش خرید ملک
- بررسی تکلیف مستاجر پس از فروش ملک
همانطور که از تعریف قدرالسهم مشخص است هر چه قدرالسهم واحد مورد نظر بیشتر باشد آن واحد سهم بیشتری از زمین مربوطه می برد در نتیجه از ارزش بالاتری برخوردار می باشد.
نکته: میزان قدرالسهم واحد های تجاری و مسکونی با یکدیگر متفاوت می باشد.
آیا بررسی قدرالسهم اهمیت دارد؟
بسیاری از افراد در زمان معامله ملک صحبتی از عیان ملک یا قدرالسهم واحد مربوطه نمی کنند به همین دلیل ممکن است برایتان سوال شود که آیا بررسی آن اهمیت دارد یا خیر؟ در جواب این سوال باید بگوییم که با توجه به مفهوم عرصه و عیان، در آپارتمان ها و برج های مسکونی شما برای هر واحد سند جداگانه و مختص دریافت خواهید کرد ولی سهم شما از عیان ملک بررسی نمی شود.
علت این موضوع این است که تنها در موارد خاصی سهم هر واحد از عیان یا همان قدرالسهم به میان می آید. از جمله این موارد می توان به تخریب، ساخت و ساز، انحصار وراثت و … اشاره کرد. وگرنه در معاملات ملکی ساده بررسی نخواهد شد.
البته باید به قدرالسهم به عنوان یکی از ملاک های مهم در زمان خرید ملک توجه کرد. زیرا همانطور که گفتیم ارزش ملک با افزایش قدرالسهم آن افزایش می یابد.
بد نیست بدانید قدرالسهم بیشتر مزیتی برای ملک محسوب می شود به خصوص در املاکی که دارای قدرالسهمی بیشتر از 100 متر هستند.
در نهایت لازم است توجه کنید در پروژه های مربوط به مشارکت در ساخت این موضوع اهمیت بیشتری پیدا می کند و باید برای جلوگیری از مشکلات احتمالی آن را جدی گرفت.
نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان
حالا که با مفهوم و اهمیت قدرالسهم آشنا شدید لازم است با نحوه محاسبه آن نیز آشنا شوید. محاسبه آن با توجه به نوع واحدها در آپارتمان حالت های مختلفی وجود دارد که در ادامه به بررسی آن ها می پردازیم. با ما همراه باشید:
- حالت اول: متراژ برابر تمام واحد ها
اگر در مجتمع یا برج مربوطه تمامی واحد ها دارای متراژی برابر باشند، مساحت زمین به میزان مساوی بین آن ها تقسیم شده و در نتیجه میزان قدرالسهم همه واحد ها نیز با یکدیگر برابر خواهد بود.
در این شرایط میزان قدرالسهم هر یک از واحد ها به روش زیر محاسبه می شود:
قدرالسهم واحد ها = تعداد کل واحدهای آپارتمانی ÷ متراژ کل ساختمان
- حالت دوم: متراژ متفاوت واحد ها
در حالت دیگر اگر متراژ واحد های مجتمع یا برج مربوطه با یکدیگر متفاوت باشد میزان سهمی که هر یک از واحد ها از زمین می برند نیز بایکدیگر متفاوت بوده و در نتیجه باید این تفاوت در قدرالسهم آن ها لحاظ شود.
در این حالت برای محاسبه قدرالسهم از روش زیر باید استفاده کرد:
قدرالسهم واحد مربوطه = جمع مساحت کل واحدهای مسکونی ÷ (متراژ واحد مربوطه × متراژ کل ساختمان)
با توجه به توضیحات بالا متوجه شدید که هر چه مساحت زمین بیشتر و تعداد واحد ها کمتر باشد قدرالسهم آن ها نیز بیشتر خواهد بود و واحد مربوطه از ارزش بالاتری برخوردار می باشد.
برای یادآوری دوباره می گوییم که فرمول محاسبه قدرالسهم در واحد های تجاری متفاوت از واحد های مسکونی می باشد و فرمول های ذکر شده مختص واحد های مسکونی می باشند.
تاثیر پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم
یکی از پرتکرار ترین سوال های مربوط به این بحث تاثیر پارکنیگ و انباری می باشد. در جواب این سوال باید بگوییم این بخش های ساختمان در صورتی که در سند واحد مربوطه به عنوان بخشی از واحد به آن ها اشاره شده باشد در محاسبه قدرالسهم نیز محاسبه می شوند در غیر این صورت در نظر گرفته نخواهند شد.
اما نکته ای وجود دارد که در محاسبه قدرالسهم آپارتمان ارزش بخش های مسکونی و غیر مسکونی مانند انباری و پارکینگ متفاوت است. بخش های غیر مسکونی با ضریب یک دهم یا یک بیستم در نظر گرفته می شوند. در نتیجه در محاسبات مربوط به قدرالسهم حتی اگر این فضاها در نظر گرفته شود میزان تاثیر آن ها ناچیز خواهد بود.
سن ساختمان و رابطه آن با قدرالسهم
در ابتدای مقاله گفتیم که یکی از زمان هایی که قدرالسهم ملک اهمیت زیادی دارد، در زمان تخریب و نوسازی می باشد. تخریب و نوسازی به طور چشم گیری در املاک با سن زیاد بیشتر رخ خواهد داد. به همین دلیل است که در ساختمان ها با سن زیاد اهمیت قدرالسهم بیشتر است.
در برخی موارد سن ساختمان به صورتی می باشد که در زمان خرید شرایط مناسبی دارد و محاسبه ارزش ملک بر اساس معیارهای بازار انجام می شود اما پس از مدتی به سبب بالا رفتن سن ساختمان نحوه محاسبه ارزش ملک بر اساس میزان قدرالسهم آن از زمین می باشد. پس در این املاک حتی اگر قصد تخریب و نوسازی نداشته نباشید باز هم در زمان معامله و فروش آن بر اساس ارزش قدرالسهم رخ خواهد داد.
در مجموع می توان این گونه بیان کرد که قدرالسهم برای املاکی با سن بالاتر به سبب تخریب زود هنگام آن ها اهمیت بسیار داشته و بر روی قیمت و نحوه خرید و فروش آن ها بسیار تاثیر گذار می باشد. و به همین دلیل پیشنهاد می شود برای خرید خانه هایی با سن بالای 15-20 سال، بر روی املاکی با قدرالسهم بالاتر سرمایه گذاری کنید.
کارگشایی صداقت با داشتن چندین سال سابقه درخشان، بستری فراهم کرده است که با اجاره سند های قانونی و معتبر در بسیاری از مشکلات شما همراه شما باشد. شما با اجاره سند های قانونی می توانید از تمامی مزایای سند های ملکی معتبر بهره مند شوید و مشکلات مالی و حقوقی خود را با پرداخت درصد بسیار کمی از ارزش سند، برطرف کنید.
جهت دریافت مشاوره و راهنمایی در خصوص نحوه اجاره سند و شرایط آن تنها کافی است که با شماره های ۰۹۱۹۸۸۱۹۳۱۳ و ۰۲۱۶۶۰۵۳۵۴ تماس حاصل فرمایید.
