اگر به تازگی قصد ورود به بازار مسکن را دارید و یا زیاد با اصطلاحات آن آشنایی ندارید باید بدانید آگاهی از اصطلاحات بازار مسکن به پیشرفت شما در این بازار و معاملات ملکی کمک زیادی می کند. یکی از اصطلاحات پرکاربردی در بازار مسکن عرصه و اعیان می باشد که با آن زیاد روبه رو خواهید شد. در این مقاله به بررسی عرصه و اعیان و تفاوت آن ها با یک دیگر می پردازیم. تا انتهای مقاله با ما همراه باشید.
منظور از عرصه و اعیان چیست؟
لازم است بدانید مفهوم عرصه و اعیان برای تمامی املاک سند دار و سند های ملکی با کاربری های متعدد از جمله مسکونی، تجاری، اداری و … معنا پیدا می کند.
اما سوال اصلی این است که خود عرصه و اعیان به چه معناست؟ برای تعریف عرصه باید بگوییم منظور از آن زمینی است که ساختمان (بدون توجه به نوع آن به طور مثال: ویلایی، مجتمع کم واحد، برج، مجتمع تجاری و…) بر روی آن احداث شده است.
اعیان نیز این گونه می توان تعریف که منظور از اعیان همان ساختمان می باشد که بر روی عرصه بنا شده است. یعنی تمامی واحد های احداث شده در یک برج یا آپارتمان جزو اعیان آن ملک به شمار می رود.
پس بطور کلی می توان گفت منظور از عرصه همان زمین و منظور از اعیان همان ساختمان بنا شده بر روی زمین می باشد.
بد نیست بدانید عرصه و اعیان در املاک و زمین های موقوفی به صورت مجزا فروخته می شود و با توجه به نوع خرید مشخص می شوند. اما در بسیاری از معاملات ملکی که به صورت شش دانگ انجام می شود عرصه و اعیان ملک هر دو به همراه یک دیگر فروخته می شوند.
برای درک بهتر این گونه توضیح می دهیم که در املاک شخصی، که یک نفر صاحب تمامی ملک می باشد، عرصه و اعیان هر دو به یک شخص تعلق دارد اما در مجتمع ها و برج های امروزی مالکان، صاحب اعیان و بخشی از عرصه هستند.
اهمیت آشنایی با عرصه و اعیان
طبق تعاریف عرصه و اعیان حتما متوجه شده اید که در زمان معاملات ملکی، اعیان مربوطه ارائه می شود و خریدار و فروشنده شاید صحبتی از عرصه به میان نیاورند. دلیل این موضوع این است که عرصه در زمان خرید و فروش چندان تفاوتی ایجاد نمی کند. اما اگر قصد تخریب و نوسازی ملک را داشته باشید، اوضاع تغییر کرده و این موضوع اهمیت بسیاری پیدا می کند. در زمان تخریب و نوسازی هر یک از صاحبان اعیان یا همان واحد آپارتمانی با توجه به میزان قدرالسهم خود از عرصه سهم دارند.
بیش تر بخوانید:
- نکات مهم سرمایه گذاری بر روی املاک کلنگی
- بررسی تکلیف مستاجر پس از فروش ملک
- مسئولیت حقوقی کارفرما در زمان تخریب ساختمان
- بهترین طبقه آپارتمان کدام است؟
به عبارت دیگر می توان این گونه گفت که هرچه عرصه یا زمین یک ملک بیشتر باشد و تعداد واحد ها و یا اعیان کمتر باشد قدرالسهم هر یک از آن ها بیشتر می باشد و در نتیجه از ارزش بالاتری برخوردار می باشند. به همین دلیل در صورت مشخص بودن این موارد اختلافات و مشکلات ناشی از آن به مراتب کمتر می شود.
به طور معمول اتفاقی که در بازار مسکن رخ می دهد این است که در بسیاری از ساختمان ها اعیان تفکیک شده می باشد و مالک آن به وسیله سندی رسمی مشخص است. اما این اتفاق برای عرصه رخ نمی دهد برای مشخص شدن سهم هر یک از مالکان باید مراحل مربوطه طی شود.
دلیل این امر را نیز توضیح دادیم و گفتیم در بسیاری از زمان ها افراد نیازی به تفکیک عرصه ندارند و تنها در زمان هایی مانند زمانی که قصد تخریب یا نوسازی ملک و یا تقسیم ارث را داشته باشند به تفکیک عرصه نیازمند خواهد بود.
در این زمان میزان قدرالسهم هر یک از مالکان از عرصه اهمیت می یابد. به طور معمول در زمان نوسازی آپارتمان هایی که چندین مالک برای اعیان داریم و یا در زمان تقسیم ارث تفکیک عرصه ساختمان اهمیت می یابد.
چگونگی تفکیک عرصه
حالا که می دانید در چه زمان هایی نیاز به تفکیک عرصه وجود دارد، به بررسی چگونگی تفکیک آن می پردازیم. تفکیک عرصه بر اساس تقاضای مالک و یا وکیل قانونی صورت می گیرد و شامل مراحل زیر می باشد:
- تقاضای نقشه تفکیک پلاک از شهرداری توسط مالک و یا وکیل قانونی
- اخذ مدارک لازم توسط شهرداری
- آماده سازی نقشه مصوبه
- ارسال یک نسخه از این نقشه جهت تطبیق با ضوابط ومقررات ثبت و تنظیم به اداره ثبت اسناد و املاک
- تطبیق نقشه شهرداری با سند مالکیت صادر شده و محل ملک توسط نقشه بردار
- صدور گواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر و شوارع به وسیله نقشه بردار
- اقدام به تنظیم صورت مجلس تفکیکی توسط نماینده اداره ثبت اسناد و املاک
- طی مراحل اداری و پرداخت هزینه های مربوطه
- ارسال یک نسخه از نقشه مربوطه به دفتر اسناد رسمی و تحویل آن به مالک
چگونگی تفکیک اعیان
در ابتدای مقاله اشاره کردیم که تفکیک اعیان از عرصه اهمیت بیشتری دارد. زیرا در زمان خرید و فروش واحد ها در ساختمان های چند واحدی نیاز به سند معتبر برای هر یک از واحداها وجود دارد. تفکیک اعیان در ساختمان های چند واحدی، با توجه به گواهی پایان کار مربوطه انجام می شود و شامل مراحل زیر می باشد:
- تهیه گواهی پایان کار ساختمان توسط مالک یا وکیل قانونی
- ارائه گواهی پایان کار ساختمان توسط مالک یا وکیل قانونی به اداره ثبت اسناد و املاک
- ترسیم و مشخص کردن قسمت های مفروزی و قسمت های مشاعی ملک توسط نقشه بردار
- تهیه و تنظیم صورت مجلس تفکیکی توسط نقشه بردار
- طی مراحل اداری و هزینه های مربوطه
عرصه و اعیان در زمین های موقوفی
عرصه و اعیان در زمین های موقوفی متفاوت می باشد. در این زمین ها مالک تنها صاحب اعیان ملک بوده و هیچ اختیاری بر عرصه ندارد و سند عرصه آن بصورت موقوفی و در اختیار سازمان اوقاف می باشد و بر اساس شرایط وقف از آن بهره برده می شود.
در نتیجه در این نوع از املاک به دلیل اینکه عرصه در مالکیت صاحب اعیان نمی باشد باید سالیانه مبلغی را به عنوان اجاره به سازمان اوقاف پرداخت نماید. این اجاره به صورت 99 ساله خواهد بود و پس آن با بررسی شرایط درباره اجاره مجدد این زمین ها تصمیم گیری خواهد شد.
علاوه بر این هرگونه خرید و فروش در این اراضی باید تحت نظارت سازمان اوقاف انجام شود. همچنین در صورت ساخت و ساز و فروش واحد های مربوطه تنها اعیان این املاک به فروش خواهد رسید و خریدار تنها صاحب اعیان می باشد.
کارگشایی صداقت با داشتن چندین سال سابقه درخشان، بستری فراهم کرده است که با اجاره سند های قانونی و معتبر در بسیاری از مشکلات شما همراه شما باشد. شما با اجاره سند های قانونی می توانید از تمامی مزایای سند های ملکی معتبر بهره مند شوید و مشکلات مالی و حقوقی خود را با پرداخت درصد بسیار کمی از ارزش سند، برطرف کنید.
جهت دریافت مشاوره و راهنمایی در خصوص نحوه اجاره سند و شرایط آن تنها کافی است که با شماره های ۰۹۱۹۸۸۱۹۳۱۳ و ۰۲۱۶۶۰۵۳۵۴ تماس حاصل فرمایید.
