وقتی به ساختمان سازی در ابعاد گسترده نگاه کنیم با مفاهیمی مواجه می شویم. یکی از این مفاهیم مهم که در ساخت و سازها تاثیر مستقیم دارد، تراکم ساختمان است. یکی از بندهای قوانین شهرداری جهت ارائه مجوز ساخت ساختمان، تراکم ساختمان است. در این مقاله به بررسی مفهوم آن می پردازیم. با ما همراه باشید.
تراکم ساختمان چیست؟
پیش از هر موضوعی باید مفهوم تراکم ساختمان را تعریف کنیم. تراکم ساختمانی عددی است که به صورت درصد بیان می شود و بر اساس میزان و تعداد ساختمان های ساخته شده در فضایی مشخص از شهر تعیین می شود.
این تعداد ساختمان برای محاسبه تراکم ساختمانی، شامل تمامی کاربری ها از جمله مسکونی، تجاری، اداری و … می شود و به عنوان معیاری برای سنجش های شهرسازی و تصمیم گیری های شهری در نظر گرفته می شود.
پیش از ساخت هر ساختمان باید مجوز ساخت آن را از شهرداری دریافت کرد و شهرداری ها با توجه به طرح های تفصیلی، شرایط شهری و جمعیت ساکن در آن، تراکم های ساختمانی را در نظر گرفته و در زمان انجام ساخت و سازها در نقاط مختلف شهر مجوز های لازم را صادر می کنند که بر اساس آن تعداد ساختمان ها و در نتیجه میزان جمیعت ساکن در مناطق مختلف شهر قابل کنترل می باشد.
لازم است بدانید بر اساس تراکم ساختمانی تعیین شده از سوی شهرداری ها، سازندگان مجاز به احداث ساختمان به همان میزان طبقات و متراژ بوده و در غیر این صورت، میزان اضافه شده به بنا، تخلف ساختمانی به شمار می رود.
پهنه بندی چیست؟
در قسمت قبل گفتیم که تراکم ساختمان امکان نظارت بر میزان جمعیت ساکن در مناطق مختلف را به شهرداری می دهد. اما باید بدانید برای نظارت بر ساخت و ساز های شهری باید نظارت هایی از جنبه های مختلف صورت گیرد تا ساختمان ها و شرایط هر منطقه از نظر کاربری ساختمان و جمعیت تحت کنترل باشد. یکی از مواردی که در طرح های تفصیلی شهرداری ها یا به عبارتی نقشه ساخت و ساز شاهد هستیم، پهنه بندی شهرها می باشد.
به طور مثال در طرح تفصیلی شهرداری تهران، 4 نوع پهنه برای شهر و ساختمان های اجرا شده است که هر کدام دارای شرایط و ویژگی های خاص خود می باشند.
پهنه های شهر تهران با توجه به کاربری ساختمان ها و فعالیت های انجام شده در ساختمان ها و زمین های شهری تقسیم بندی شده اند. این پهنه های دارای ویژگی های متفاوتی هستند و هر کدام مختص به یک سری از فعالیت ها بوده و یا به عبارتی گویای نوع کاربری ساختمان و یا زمین مورد نظر می باشند.
پهنه های شهر تهران موارد زیر است:
- مسکونی (R)
- تجاری (S)
- مختلط (M)
- حفاظت سبز (G)
شاخص های کنترل تراکم ساختمان
تراکم ساختمان به کنترل جمعیت کمک شایانی می کند. باید بدانید تراکم ساختمان نیز شاخص هایی دارد. برای کنترل تراکم باید بر ساخت و ساز ها در هر منطقه با توجه به شرایط محیطی آن و ظرفیت آن منطقه نظارت شود و حدودی مشخص را برای ساختمان سازی ها در نظر گرفت. از جمله این حدود و نظارت های هدف دار می توان موارد زیر را نام برد:
- ضریب سطح اشغال
- ضریب سطح زیر بنا
- طبقات مجاز ساختمانی
- تراکم واحد مسکونی در سطح
در ادامه به بررسی هرکدام می پردازیم. با ما همراه باشید.
ضریب سطح اشغال
یکی از شاخص های کنترل کننده تراکم، ضریب سطح اشغال می باشد. در تعیین ضریب سطح اشغال مواردی موثر هستند که در ادامه می بینید:
- داکت های اجرا شده در ساختمان ها، جز سطح اشغال به حساب نمی آید اما در پروانه ی ساخت، جزء بنا محاسبه شده و لذا مشمول دریافت عوارض مربوطه خواهند بود.
- بالکن ساختمان و واحد های آن، جزء سطح اشغال به حساب آمده اما در زمان پرداخت عوارض بخشی از آن محاسبه نمی شود.
- مقدار سطح اشغال مجاز برای همکف، طبقات و زیر زمین‌ها، در هر طبقه به طور مجزا محاسبه و کنترل می گردد.
- مساحت پیش آمدگی‌های روی گذر (کنسول ها) جزء سطح اشغال محاسبه نشده و از آن کسر می شود.
عوامل موثر بر سطح اشغال
- عرض گذر
- مساحت زمین
- پهنه محل قرارگیری ملک
- درصد مجاز سطح اشغال
به طور مثال اگر قصد ساخت و ساز در زمینی با متراژ ۵۰۰ متر را داشته باشید و ضریب سطح اشتغال در آن منطقه ۶۰ درصد باشد متراژی را که می توانید در آن ساختمان بسازید بصورت زیر محاسبه می شود:
500 متر × 60% = 300 مترمربع
ضریب سطح زیر بنا
مورد بعدی ضریب سطح زیر بنا می باشد. منظور از آن میزان زیر بنای ساختمان در کل طبقات می باشد. این معیار برای مناطق مختلف با درصد بیان می شود. این صریب نیز به صورت درصد مشخص می شود و در هر منطقه و شرایط متفاوت نیز فرق خواهد کرد.
به طور مثال در زمینی با متراژ ۵۰۰ مترمربع و سطح اشغال 60 درصد همانطور که در قسمت قبلی محاسبه کردیم، می توان در 300 مترمربع از زمین مربوطه اقدام به ساخت کرد. در این زمین اگر ضریب زیربنا 180 درصد باشد می توان ساختمانی 3 طبقه احداث کرد.
500 × 180 = 900مترمربع زیربنای ساختمان
300 / 900 = 3طبقه ساختمان در زمینی به وسعت 300 مترمربع
بیش تر بخوانید:
طبقات مجاز ساختمانی
این شاخص برای طراحان شهری از اهمیت بالایی برخوردار بوده و براساس دو شاخص قبلی تعیین می شود. و در مناطق مختلف بر اساس این معیار ساختمان ها نمی توانند بیشتر از تعدادی مشخص طبقه بالای زمین داشته باشند.
تراکم واحد مسکونی در سطح
همانطور که از عنوان این شاخص بر می آید، تعداد واحدهای مسکونی در سطح و یا مساحت مشخصی از شهر می باشد. این تعداد واحد شامل واحد های آپارتمانی، ویلایی و .. بوده و شاخص موثرتری برای کنترل جمعیت است. چرا که بر اساس تعداد واحد های ساخته شده می توان تعداد خانوار ساکن در منطقه و به همان ترتیب تعداد افراد را کنترل کرد.
بیش تر بخوانید:
عوامل موثر بر تراکم ساختمانی
- جمعیت
- کاربرد ساختمان
- عرض معبر
- مساحت قطعات
- نسبت ابعاد قطعات
- لزوم تابش اشعه زمستانی به بدنه جنوبی ساختمان
- لزوم رعایت حداقل فضای باز برای هر ساكن
- قیمت زمین
- قیمت مسکن
- هزینه ساخت
کارگشایی صداقت با داشتن چندین سال سابقه درخشان، بستری فراهم کرده است که با اجاره سند های قانونی و معتبر در بسیاری از مشکلات شما همراه شما باشد. شما با اجاره سند های قانونی می توانید از تمامی مزایای سند های ملکی معتبر بهره مند شوید و مشکلات مالی و حقوقی خود را با پرداخت درصد بسیار کمی از ارزش سند، برطرف کنید.
جهت دریافت مشاوره و راهنمایی در خصوص نحوه اجاره سند و شرایط آن تنها کافی است که با شماره های ۰۹۱۹۸۸۱۹۳۱۳ و ۰۲۱۶۶۰۵۳۵۴ تماس حاصل فرمایید.
