پیش خرید کردن ملک و ساختمان راه سرمایه گذاری بسیاری از افراد در بازار مسکن می باشد. به دلیل اهمیت سرمایه گذاری در بازار مسکن و وجود کلاهبرداران همیشه در کمین لازم است با تمام باید و نبایدهای پیش خرید کردن آشنا باشید. در این مقاله قصد داریم به بررسی نکات مهم مربوط به پیش خرید کردن ملک بپردازیم. اگر شما هم به پیش خرید کردن فکر می کنید تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید.
باید و نبایدهای مهم پیش خرید ملک
خرید و فروش کردن ملک پیش از اتمام عملیاتی ساخت آن طرفداران زیادی دارد که با توجه به رشد چشم گیری ساخت و سازها، پیش خریدها نیز افزایش یافته اند. به همین دلیل اگر شما هم به فکر پیش خرید کردن ملکی هستید باید با تمام نکات آن آشنا باشید تا در ادامه به مشکل برنخورید.
شخصی یا تعاونی بودن سازنده
یکی از اولین مواردی که برای خیلی از خریداران مهم است این است که سازنده شخص یا تعاونی می باشد. اصولا تفاوت این دو در این است که سازنده شخصی بابت ساخت هر متر مربع درصدی از پولی که دریافت می کند را به عنوان سود خود در نظر گرفته است ولی تعاونی واحدها را با قیمت تمام شده تحویل می دهد.
از آن طرف سازنده شخصی بابت سودی که از خریدار می گیرد امتیازها و امکاناتی را در اختیار او قرار می دهد نظیر امکان انتخاب طبقه و جهت واحد در زمان خرید و…
اما سازنده هایی تعاونی معمولا به جهت تشویق خوش حسابی اعضا در پرداخت اقساط سعی در ایجاد فضای رقابتی بین اعضا می کنند و امتیازاتی همچون اولویت بندی در انتخاب طبقه و جهت واحدها و تخفیف در پرداخت مشاعات و انشعابات و هزینه های محوطه سازی و غیره و یا اختصاص دادن قدرسهم از فروش پنت هاوس و یا پارکینگ های اضافی برج و … امتیازهایی از این دست را به اعضای خوش حساب وعده می دهند.
به هر حال با وجود تفاوت ها جهت شروع به بررسی برای انجام پیش خرید، اینکه از سازنده شخصی خرید می کنید یا تعاونی، اولین و مهم ترین انتخاب شما می باشد.
قرارداد ساخت
پیش خرید کردن نیز مانند تمام معاملات ملکی نیاز به عقد قرارداد میان فروشنده و پیش خریدار دارد. دومین مرحله در پیش خرید ملک توجه به قرارداد ساخت میان شما و فروشنده می باشد. برخی از مهم ترین نکاتی که در زمان روبه رو شدن با قرارداد ساخت پروژه مدنظر باید به آن توجه کنید را آماده کرده ایم. شما با پرسیدن این سوالات از خود و توجه به جواب های آن متوجه بسیاری از مسائل خواهید شد:
فروشنده بدون توجه به شخص یا تعاونی بودن آن خود را ملزم به انعقاد قرارداد بین خود و پیش خریدار می داند یا خیر؟
1. اصلا به قرارداد و انجام روال قانونی اعتقاد دارد؟
در صورت مثبت بودن پاسخ، مهم ترین نکته در قرارداد ساخت بین سازنده و خریدار قیمت ساخت است.
2. آیا قیمت ساخت براساس نرخ روز است و به نسبت تورم قابل افزایش است؟
3. یا کار کارشناسی انجام داده است و نرخ تورم را برآورد کرده است و براساس زمانی که تا تحویل طول می کشد و همین طور هزینه های جاری و درصدی که قابل پیش بینی نیست و همه و همه را برآورد کرده است و با درصد کمی تلورانس، قیمت قطعی براساس هر متر مربع ارائه کرده است؟
4. واحد را چه زمانی و با چه متریال و کیفیتی و چه نصبیاتی تحویل خواهد داد؟
5. آیا جهت تاخیرهای احتمالی ضرر و زیانی متعهد شده است؟
6. شرایط و نظام پردخت به چه صورت است و چه تعهداتی را از خریدار انتظار دارد؟
در کل شما می توانید از نظم و ترتیبی که در تدوین قرارداد و انجام آن بکار برده است، متوجه شوید که به اصطلاح آیا طرف در کار خود وارد است یا خیر؟
رزومه کاری سازنده
جهت اطمینان از عملکرد سازنده و کیفیت واحد ارائه شده می توانید به عملکرد گذشته و رزومه کاری سازنده مراجعه کرده و به تحقیق و بررسی آن بپردازید. به این صورت تا حد معقولی می توانید از آینده پروژه ای که قصد پیش خرید از آن را دارید مطلع شوید.
موقعیت مکانی پروژه
در صورتی که درباره سازنده و سوابقش تحقیقات لازم را انجام دادید و نظرتان مثبت بود به مرحله بررسی خود پروژه می رسیم. در این قسمت باید بررسی کنید که آیا این پروژه با خصوصیات و ویژگی هایی که دارد گزینه مورد نظر شما هست یا خیر.
در بررسی پروژه اولین مورد که به آن باید بپردازنید موقعیت مکانی پروژه می باشد. عواملی مانند اینکه هدفتان از پیش خرید یک واحد مسکونی، سرمایه گذاری یا سکونت است و یا فاصله مد نظرتان از مرکز شهر چقدر می باشد و… در انتخاب شما موثر می باشد.
تناسب قیمت تمام شده و امکانات و آپشن ها
یکی از مهم ترین مواردی که در معاملات ملکی وجود دارد، قیمت می باشد. سازنده یا فروشنده ممکن است لیستی از امکانات و آپشن ها به شما بدهد. این شما هستید که باید به تناسب داشتن یا نداشتن جدول امکانات و آپشن ها با قیمت تمام شده واحد پی ببرید.
البته بد نیست بدانید زیادی یا کمی آپشن های یک پروژه به تنهایی در قیمت تمام شده تعیین کننده نمی باشد بلکه خاص بودن و تک بودن امکانات و آپشن هایی که سازنده ارائه می دهد، می تواند در قیمت تمام شده تعیین کننده باشد.
بیش تر بخوانید:
- بررسی جهت گیری ساختمان و میزان نور خانه
- چگونگی استعلام وکالت نامه فروش ملک
- راهنمای دریافت گواهی پایان کار ساختمان
- رکورد تورمی مسکن به چه معناست؟
نوع نقل و انتقال
اگر سازنده شخص باشد باید در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار پیش سند تنظیم کند و اگر سازنده تعاونی باشد علاوه بر پیش سندی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود، دفترچه مالکیت عضو فروشنده تعاونی نیز باید در دفتر تعاونی قابل نقل و انتقال باشد.
به بیانی دیگر تعاونی ها باید روالی برای ثبت نقل و انتقال واحدهای خود داشته باشند که یک نفر نتواند یک واحد را به چند نفر بفروشد.
توجه کنید تعاونی ای مورد اطمنیان می باشد که علاوه بر وکالت نامه و اقرارنامه محضری که در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود، دفترچه مالکیت واحدها را نیز نقل و انتقال دهد.
دریافت سند تک برگ
یکی دیگر از موارد مهم اطمینان از دریافت سند تک برگ برای هر واحد می باشد. اگر سازنده شخص باشد باید واحد را با پایان کار تحویل گرفته و حدود یک سال پس از تحویل نیز سند تفکیکی تک برگ برای هر واحد صادر شود.
اگر سازنده تعاونی باشد باید سند مادر قابل رویت توسط خریدار باشد و در صورت داشتن دفترچه مالکیت، منجر به سند تفکیکی تک برگ شود که ممکن است حدود دو سه سال پس از تحویل طول بکشد. اما چیزی که مهم است این است که به عنوان خریدار به این اطمینان برسید که واحدتان در نهایت منجر به سند تفکیکی تک برگ خواهد شد.
مقایسه قیمت تمام شده با قیمت عرف منطقه
زمانی که واحد خود را تحویل می گیرید صد در صد باید قیمت تمام شده واحدتان را محاسبه کرده و با قیمت عرف منطقه مقایسه نمایید. به این صورت میزان سودی که نصیبتان شده است را به دست می آورید.
زمان مناسب ورود به پروژه
در نهایت یکی از مهم ترین نکاتی که باید به آن توجه کنید و سوال بسیاری از افراد می باشد زمان مناسب ورود به پروژه و پیش خرید کردن می باشد. در جواب این سوال باید بگوییم بهترین مرحله برای وارد شدن به یک پروژه، پایان اسکلت و اجرای سقف است.
در این مرحله می توان اطمینان داشت پروژه از آب و گل درآمده است و اگر قرار بود سازنده یا پروژه به گیر یا مشکلی برخورد کنند تا این مرحله می کردند. پس از این مرحله برخورد به مشکل احتمال بسیاری پایین تری دارد. بنابراین پروژه هایی را برای سرمایه گذاری انتخاب کنید که حداقل اسکلت را اجرا کرده باشند و مشغول به کار باشند.
کارگشایی صداقت با داشتن چندین سال سابقه درخشان، بستری فراهم کرده است که با اجاره سند های قانونی و معتبر در بسیاری از مشکلات شما همراه شما باشد. شما با اجاره سند های قانونی می توانید از تمامی مزایای سند های ملکی معتبر بهره مند شوید و مشکلات مالی و حقوقی خود را با پرداخت درصد بسیار کمی از ارزش سند، برطرف کنید.
جهت دریافت مشاوره و راهنمایی در خصوص نحوه اجاره سند و شرایط آن تنها کافی است که با شماره های ۰۹۱۹۸۸۱۹۳۱۳ و ۰۲۱۶۶۰۵۳۵۴ تماس حاصل فرمایید.
